Comment préparer l'achat de sa première maison ?
31 août 2026
Acheter sa première maison au Canada demande une préparation qui commence souvent bien plus tôt que les gens ne le pensent — pas seulement pour la mise de fonds, mais pour tout ce qui l'entoure.
La mise de fonds : plus que le pourcentage minimum
La mise de fonds minimale est de 5 % pour une propriété jusqu'à 500 000 $ (avec des règles différentes au-delà). Mais viser exactement le minimum implique presque toujours une assurance prêt hypothécaire obligatoire, qui augmente le coût total de l'emprunt. Viser 20 % élimine cette assurance — un objectif à considérer sérieusement si le calendrier le permet.
Les frais qu'on oublie systématiquement
Au-delà de la mise de fonds, plusieurs frais s'ajoutent au moment de la transaction : frais de notaire, taxe de mutation (souvent appelée "taxe de bienvenue"), inspection de la propriété, ajustements avec le vendeur. Ces frais additionnels représentent couramment 1,5 % à 4 % du prix d'achat — un montant à prévoir en plus de la mise de fonds, pas à même celle-ci.
Le test de résistance hypothécaire
Les prêteurs canadiens exigent que l'emprunteur puisse qualifier à un taux plus élevé que le taux réel du prêt (le "taux admissible"). Ce test limite le montant empruntable même si le taux réel offert est plus bas — une surprise fréquente pour les premiers acheteurs qui calculent leur capacité d'emprunt sur le taux affiché seulement.
Le CELIAPP, un outil pensé pour ce projet
Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) combine les avantages du REER (cotisations déductibles) et du CELI (retraits non imposés, si utilisés pour un premier achat). Pour qui prépare un premier achat, c'est souvent le premier compte à prioriser avant même le CELI ou le REER classique.
Un calendrier réaliste
Entre la constitution de la mise de fonds, l'amélioration du dossier de crédit et la recherche du marché, une préparation sérieuse s'étale généralement sur 1 à 3 ans avant l'achat — pas quelques mois. Plus la préparation commence tôt, plus les choix (quartier, type de propriété, calendrier) restent flexibles.
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